Vender un piso con hipoteca: cómo se hace paso a paso

Daniel Quintana · Asesor inmobiliario · 19 de octubre de 2026 · 5 min de lectura

En resumen

Se puede vender aunque quede hipoteca: se cancela con el dinero de la venta el mismo día, en la notaría.
Lo primero es pedir al banco un certificado de la deuda pendiente.
El banco puede cobrar una comisión por cancelar antes de tiempo, con límites legales.
Además de la cancelación económica, hay que borrar la hipoteca del Registro; si no se hace, sigue apareciendo en la nota simple.

Casi todos los propietarios que venden aún deben algo al banco. No es ningún problema: la hipoteca se cancela con el dinero que paga el comprador, normalmente el mismo día de la firma. Lo importante es planificarlo para que no haya sorpresas.

Paso 1: saber exactamente cuánto debes

Pide a tu banco un certificado de deuda pendiente o recibo de saldo. Ahí verás el capital que falta, los intereses del periodo y la comisión de cancelación, si la hay. Con esa cifra sabrás lo que te queda limpio de la venta.

Paso 2: la comisión de cancelación

Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco solo puede cobrar comisión si está en tu contrato, y con límites:

Hipoteca variable: hasta el 0,25 % de lo que devuelves si cancelas en los tres primeros años, o hasta el 0,15 % si cancelas en los cinco primeros (según lo que diga tu contrato). Después, nada.
Hipoteca fija: hasta el 2 % durante los diez primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces.

Las hipotecas firmadas antes de 2019 pueden tener otras condiciones: hay que leer la escritura.

Paso 3: el día de la firma

En la notaría, parte del dinero del comprador va directamente al banco para cancelar la deuda. Normalmente un representante del banco acude a la firma o se coordina con la notaría. Tú recibes el resto. Así el comprador se lleva la vivienda libre de cargas y tú no tienes que adelantar nada.

Paso 4: borrar la hipoteca del Registro

Pagar la deuda no basta: la hipoteca sigue inscrita hasta que se hace la cancelación registral, con su escritura de cancelación y su inscripción en el Registro. Tiene unos gastos de notaría, registro y gestoría que normalmente asume el vendedor. Conviene dejarlo resuelto en la misma operación, porque el comprador (y su banco) lo exigirán.

¿Y si debes más de lo que vale el piso?

Si la deuda es mayor que el precio de venta, tendrás que aportar la diferencia el día de la firma o negociar con el banco. Son casos que hay que estudiar con calma y con tiempo, antes de poner la vivienda a la venta.

¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?

Existe la subrogación: el comprador asume tu préstamo si el banco lo acepta. Es poco habitual, porque normalmente el comprador prefiere su propia hipoteca con mejores condiciones, pero en algún caso puede tener sentido.

Cómo lo hago yo

Pido contigo el certificado de deuda, calculo lo que te queda después de cancelar y de los impuestos, y coordino con el banco y la notaría para que la cancelación y la firma se hagan el mismo día.

Daniel Quintana · Asesor inmobiliario en Las Palmas de Gran Canaria y agente asociado a Ziegel Real Estate. He vendido 16 propiedades, muchas con herencias, VPO, inquilinos o deudas de por medio.

Información general, actualizada a 19 de octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor fiscal para tu caso concreto. Fuentes: Bankinter: comisiones de reembolso según la Ley 5/2019.